Проект "Защита"


Что нужно знать об ипотеке на строящееся жилье
17.08.2018 23:15

Покупка квартиры в строящемся доме уже давно стала нормой, поскольку такая ипотека обходится значительно дешевле, особенно на ранних этапах строительства дома. Однако подобная сделка чревата риском. Всегда существует вероятность, что дом так и останется недостроем, а также что качество самого здания (особенно возведенного в сжатые сроки) будет сомнительным, пишет banks.expert.

Основная выгода в приобретении строящегося жилья - это его цена. Разница по сравнению со "вторичкой" может достигать 30%. Другой плюс "свежего" жилья - оно юридически чистое, у него еще нет истории. Планировка современных новостроек удобнее, чем в старых домах, а на этапе строительства всегда можно выбрать себе подходящую - это еще один плюс покупки подобной жилплощади.

Очевидно, что ипотека на строящееся жилье имеет не только плюсы, но и минусы. К ним, в частности, относятся скромное количество кредитных программ и сложность оформления. Однако большинство покупателей не боятся преград, ведь такие программы позволяют получить жилплощадь заметно дешевле благодаря пониженной стоимости квадратных метров.

Для банка ипотека на строящееся жилье является рискованной процедурой. В случае с приобретением вторичного жилья всегда есть гарант - покупаемая квартира, но со строящимся жильем этого гаранта не существует. Именно отсутствием залога обусловлено малое количество кредитных программ по приобретению жилья в строящемся доме.

Оформление заветной ссуды производится в два этапа - подача стандартного пакета документов (необходимо для определения возможности выдачи займа) и, в случае одобрения, получение банком документов по выбранному застройщику и объекту строительства. Банк также самостоятельно проводит проверку застройщика и оценку ликвидной стоимости объекта - это дорогая и длительная процедура. Сперва банк проверяет застройщика и уже потом сам объект. Он также может проверить инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором будет сам банк - это позволит снизить ставку при оформлении, поскольку банк заинтересован в скорейшей реализации жилья.

Если все проверки прошли успешно, банк разрабатывает ипотечную программу. Важно понимать, что если строительство здания находится на этапе вырытого котлована, ни одна компания не станет рассматривать возможность предоставления ипотеки. Жилье должно быть возведено хотя бы на 20%. Рекомендуется обращать внимание на дома, которые построены на треть или половину - цена квадрата еще мала, а вероятность завершения стройки уже высокая.

При выборе застройщика необходимо тщательно изучить информацию о нем. Важно обратить внимание на статистику домов, которые уже были построены, поискать судебные споры с дольщиками и сравнить цены. Информацию можно найти на официальном сайте застройщика и на форумах, где есть возможность получить живые отзывы покупателей из первых рук. К статьям и репортажам стоит отнестись скептически - некоторые материалы могут оказаться рекламными. Идеальный вариант - опыт знакомых, которые также подскажут во сколько обойдется ремонт в новой квартире.

Если дом уже присмотрен, есть смысл навестить стройку и поговорить с рабочими о том, как продвигается строительство. Когда застройщик намечен, стоит ознакомиться с его документами - уставом, свидетельством о присвоении ОГРН, разрешением и лицензией на строительство (обязательно посмотрите на срок ее действия) и ИНН. Застройщик также обязан показать документы, которые подтверждают его право на данный земельный участок и проектную документацию. Хорошо, если строительство застраховано, а застройщика кредитуют сразу несколько банков.

Есть несколько договоров, которые может заключить дольщик с застройщиком - договор уступки прав требования, договор паенакопления в ЖСК, но самым безопасным будет договор долевого участия в строительстве. Он подлежит обязательной регистрации в Росреестре - это обезопасит покупателя от двойных продаж.

В любом договоре должны быть указаны кадастровый номер участка, адрес дома, этаж и предварительный номер квартиры, ее планировка, размер и отделка, а также дата сдачи. Добросовестные застройщики прилагают к основному договору также страховой, который обезопасит дольщика от остановки строительства из-за банкротства или стихийного бедствия.

Внимательный подход к выбору застройщика убережет покупателя от ситуации, в которой оказались люди, связавшиеся с Urban Group. Этот застройщик вышел на рынок Подмосковья десять лет назад и предлагал "бизнес-класс по цене эконома" (что уже само по себе сомнительно). Urban Group начали с таунхаусов на десяток гектаров, после продвинулись до многоквартирных ЖК с общей площадью от 50-200 тысяч квадратных метров. Тогда дома строились и сдавались в срок.

Однако в 2016 году Urban Group взялись за масштабный проект по застройке возле поселка Лайково. Речь шла о 116 гектарах, площадь квартир превышала 800 тысяч квадратных метров. Строительством занималась компания СУ-155, но она попала под санацию в связи с невыполнением своих обязательств, которые в итоге взяли на себя Urban Group. Они обещали обеспечить 164 дольщика квартирами и заплатить по кредитам СУ-155, а также построить дюжину социальных объектов.

Этот риск стал для компании роковым - Urban Group переоценили свои силы. Нынешний директор компании (заступил в должность в апреле этого года) считает, что менеджмент не справился с управлением - допустил ошибки, халатности и злоупотребление; аудит компании выявил нецелевое расходование средств и перенаправление денежных потоков. В проект было вложено десять миллиардов рублей, а полученная выручка составила всего шесть.

Срыв сроков начался в 2017 году, а к весне текущего года ситуация накалилась до предела. В июне было принято решение о санации Urban Group и признании банкротами входящих в ее состав компаний ("Ваш город", "Континент проект", "Экоквартал", "Хайгейт" и "Инвастрой"). Достройка объектов поручена Фонду защиты прав дольщиков до конца 2022 года, однако средств Фонда не хватит для такой масштабной цели.

Недавно стало известно, что дольщикам могут предложить деньги, однако это касается только тез, кто вложился в жилье в ЖК "Лайково и "Лесобережный" - строительство этих объектов находится практически в нулевой стадии. Денежное возмещение, по словам министра строительного комплекса Московской области, рассматривается властями в качестве альтернативы. Информацию об этом также подтвердил губернатор Подмосковья. Гендиректор Фонда защиты прав дольщиков, в свою очередь, заявил о возможности снижения ставок до 9,5%, однако ситуация с каждым дольщиком будет решаться в индивидуальном порядке.

.




Предложения и пожелания просьба присылать по адресу info@postroim.com.
При цитировании информации гиперссылка на "Доступное жилье" - www.postroim.com обязательна.

Rambler's Top100